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房地產企業增值稅納稅義務發生時間如何確定?

2019-10-21分類:財稅小白必看
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今天,有朋友問,房地產企業銷售房屋,預收的房款需要預繳增值稅,開具編碼為602“銷售自行開發的房地產項目預收款”的不征稅發票,這個她是清楚的,但讓她困惑的是,到底什么時候需要正式計算增值稅,不再預繳?

這是一個判斷增值稅納稅義務發生時間的問題。增值稅的納稅義務發生時間,在營改增36號文有高度概括的規定條款,不過是一百多字,卻涵蓋了所有原征營業稅的行業,所以有些抽象,很多人會覺得不容易理解,政策原文如下:

【2016】36號附件1《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為:

納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的,為開具發票的當天。

收訖銷售款項,是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據的當天,是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的,為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。 

具體到房地產行業,如何將抽象的政策規定還原為易于理解,便于操作的規定呢?我們將政策規定進行一下拆解分析:

第一個要點(A):發生了應稅行為。

什么是發生了應稅行為?對于銷售不動產這個行為來說,有三種行為都可以被認定為發生了應稅行為,一是簽訂了銷售合同約定了交付房屋;二是實際交房;三是辦理不動產權屬變更。

在民法中,不動產物權登記才生效。但稅法和民法是不一樣的,具體到增值稅來說,它是對應稅的經濟行為征稅,經濟行為的發生最直觀的表現就是簽訂合同,對于已經簽訂了銷售合同約定了交付房屋的時間,時間一到就可以認定為發生了應稅行為。而實際交房,不動產權屬變更都是真實發生的經濟行為,無論有沒有合同,也都是增值稅征稅范圍內的應稅行為。

一般來說,上述三個行為的時間點,不動產權屬變更日比前兩個時間要晚得多,除非是在沒有簽訂銷售合同下,才需要考慮這個時間。如果有銷售合同,判斷是否發生了應稅行為,我們只需要考慮前兩個時間,合同約定交房時間和實際交付房屋的時間,哪一個行為時間在前,就可以認定納稅人已經發生了銷售不動產行為。

第二個要點(B):收訖了銷售款、或取得了索取銷售款項憑據、或開具了發票。

收訖了銷售款該如何理解呢?如果沒有發生應稅行為,也就是說如果未到合同約定的交房日或實際交房日,收到的款項都應該屬于預收款,而不是銷售款。根據國家稅務總局公告2016年第18號的規定,“一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。“ 等到了應稅行為發生日,預收款就轉變為銷售款。

取得了索取銷售款項的憑據是什么意思?就是看是否到了書面合同約定的付款日期,這個日期一到,無論房地產公司是否實際收到房款,都屬于取得了索取銷售款的憑據,相當于是收到了銷售款。

開具發票日如何理解? 36號文中規定“先開具發票的,為開具發票的當天”,根據總局貨勞司《全面推開營業稅改征增值稅試點政策培訓參考材料》的解釋:“以開具發票的當天為納稅義務發生時間的前提,是納稅人發生應稅行為。”

也就是說發生在合同約定交房日或實際交房日之后的開具發票,才會被認定為以開具發票當天作為納稅義務發生時間。這里提到的發票,是指按適用稅率開具的發票。

合同約定交房日或實際交房日之前,只能開602“銷售自行開發的房地產項目預收款”的不征稅發票。

通過分析上述兩個政策要點,我們可以得出的結論是,房地產企業銷售不動產增值稅納稅義務發生時間就是:同時滿足A+B兩個條件的最早日期。

通俗點說,在實踐中可以這樣把握:

1、如果已經預收銷售款(包括合同約定收款,下同),合同約定交房日就是增值稅納稅義務發生日。若實際交房日早于合同約定交房日,以實際交房日為納稅義務發生時間。

2、如果沒有預收銷售款,在合同約定交房日或實際交房日之后,才收取銷售款,收款日為納稅義務發生日。

3、如果沒有預收銷售款,在合同約定交房日或實際交房日之后,開具了發票,開發票日就是納稅義務發生時間。

4、對于視同銷售的無償轉讓不動產行為,因不需要收取銷售款項,房地產公司也不需要開具發票,不需要考慮條件B,因為沒有合同約定交房日,所以應當以實際交房日和不動產權屬日哪個日期在前,以哪個日期為納稅義務發生日。

當然,上述結論是我根據財稅【2016】36號文政策,分析歸納出的納稅義務發生時間,非官方解讀,僅供大家稅收政策學習交流用。具體實踐中全國很多省市稅務機關都對此問題做過不同的解讀,因總局未出臺全國統一口徑,以當地稅務機關的解釋為準。

文章來源:房地產納稅服務網

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